PREGUNTAS FRECUENTES
Sinceramente, ante la poderosa maquinaria administrativa, poco o nada puede hacer el ciudadano que recibe la notificación de expropiación. Si las causas de expropiación encajan en alguno de los supuestos legales el propietario de un inmueble o terreno no tendrá otra posibilidad que acceder a lo que se le impone por la administración.
Llegados a este punto lo mejor que usted podrá hacer por sus intereses será defender al máximo el Justiprecio que realmente le corresponde y para ello es totalmente imprescindible consultar con un especialista en expropiaciones desde el inicio de la misma.
Aclarar que la administración por principio y casi siempre ofrece una cantidad tendente a la baja respecto de la cantidad real que puede obtener el expropiado si realiza una adecuada gestión tanto técnica como jurídica de su justiprecio.
¿Cuál es el proceso de una expropiación?
En la actualidad la administración está utilizando el “mal llamado” procedimiento de urgencia, (decimos mal llamado porque lo está empleando en un 90% de las expropiaciones cuando se supone que su uso tendría que ser limitado a unas excepcionales circunstancias). Dicho procedimiento conlleva los siguientes pasos:
- 1. Declaración de utilidad pública o interés social.(Boletín oficial)
- 2. Acuerdo de necesidad de ocupación
- 3. Aprobación de bienes y derechos afectados por la expropiación
- 4. Acta previa a la ocupación
- 5. Pago del depósito previo e indemnización por rápida ocupación
- 6. Ocupación de la finca
- 7. Citación Justiprecio mutuo acuerdo
- 8. Requerimiento formación hoja de precio ante falta mutuo acuerdo
- 9. Presentación muto acuerdo expropiado plazo de 20 días
- 10. Notificación hoja aprecio administración
- 11. Admisión o rechazo hoja aprecio administración plazo de 10 días
- 12. Alegaciones Hoja de aprecio administración
- 13. Remisión expediente Jurado Provincial de Expropiación
- 14. Fijación del Justiprecio por el Jurado Provincial
- 15. Pago del Justiprecio e intereses
- 16. Fin procedimiento administrativo
¿Tengo que aceptar obligatoriamente la cantidad económica que me ofrece la administración por mi propiedad?
La práctica nos ha demostrado que el justiprecio ofrecido por la administración es casi siempre tendente a la baja, es decir, la diferencia que se puede obtener entre lo ofertado por la administración y lo obtenido por una defensa experimentada puede ser del doble o el triple según el caso concreto, por lo tanto no está obligado en ningún momento a aceptar dicha cantidad.
Casi con toda seguridad la expropiación por la que su propiedad se vea afectada se realizará por el “mal llamado” procedimiento de urgencia, por lo que existen dos momentos económicos bien definidos:
I.Depósito previo a la ocupación – indemnización por rápida ocupación- Tras comprobar que su finca se encuentra inscrita a su nombre tanto en el catastro como registralmente y realizadas las aclaraciones pertinentes sobre la extensión real y elementos que se consideren valorables, se procederá al pago del depósito previo e indemnización por rápida ocupación por parte de la Administración.
- Una vez consignado el depósito previo por la rápida ocupación de su finca e independientemente de que usted quiera o no cobrar dicha cantidad la administración estará facultada para ocupar su propiedad, Esta cantidad es una indemnización estipulada por los perjuicios ocasionados por la rápida ocupación independiente de la valoración que se obtenga en la negociación del Justiprecio.
- Con posterioridad la administración contactará con usted para negociar el justiprecio y le ofrecerá una cantidad económica por la que le expropian e incluso en algunos casos le ofrecerán mejoras o adaptaciones (caminos, muros…) para la parte de finca que no le expropien.
- Nuestros clientes nos han comentado habitualmente los posibles “medios de presión” por parte de la administración para que aceptaran la cantidad que le ofrecían inicialmente argumentando razones tales como:
- Si el expropiado aceptaba la cantidad inicial ofrecida y “le evita complicaciones a la administración desde el principio” la cantidad inicial sería superior ahora a la que después le ofrecería la administración en su hoja de aprecio.
- Que si acepta la cantidad ofertada de primeras dispondrían del dinero ahora y no “dios sabe cuándo” si se empezaban a “meter” de abogados.”
- Que si negociaban alguna obra de mejora o adaptación del resto de finca no expropiada tuvieran en cuenta el favor que le hacían al realizar las obras aprovechando que la maquinaría ya estaba allí y que valorasen lo que al expropiado le costaría si ellos quisieran hacerlas por su cuenta.
- Ante esta situación sólo le queremos aclarar que en ningún momento tiene por qué aceptar obligatoriamente la cantidad ofertada por la administración. La LEF (Ley de Expropiación Forzosa) no se creó pensando exclusivamente en la forma de hacer las expropiaciones sino que también se pensó para defender los derechos del expropiado.
- Todo el trámite expropiatorio es un proceso formal y riguroso y se encuentra totalmente reglado. Tanto los plazos a cumplir como la metodología de valoración e incluso los intereses que pagaría la administración por incumplimiento de los pagos en su momento. Es más si usted tuviese especial interés en que le hicieran una obra de mejora en su finca simplemente tendría que negociar con la contrata de la obra para que le faciliten un presupuesto, ya que de ellos son las máquinas y ellos serían los que llevarían a cabo las obras y no la administración.
- Queda claro por lo tanto que la administración no puede decidir unilateralmente ni lo que hay que pagar, ni cuándo le van a pagar ni cómo debe valorarse su propiedad.
"Usted tiene sus derechos, y consideramos totalmente necesario que los haga valer"
¿Por qué es tan baja la valoración que me ofrecen en el mutuo acuerdo? ¿Es conveniente ir a un procedimiento Judicial para obtener un mejor justiprecio?
Pues porque, en mayor o menor medida, tanto las empresas que gestionan las expropiaciones como los técnicos que trabajan para ellas son dependientes de la administración al ser ésta la que las contrata. Evidentemente, para la administración el principal objetivo es acabar la obra cuanto antes y de la forma más económica para las arcas del estado.
El agente expropiante siempre juega con la gran ventaja de que una expropiación es un proceso difícil y complejo en el que el expropiado se tiene que enfrentar a una situación obligada y totalmente desconocida para él. Debido al desconocimiento de normativa y jurisprudencia al respecto por parte del afectado se puede generar una gran indefensión al no poder valorar el mismo si la información que le aporta la administración es correcta o si simplemente omite información que iría en beneficio del expropiado.
¿Es conveniente ir a un procedimiento Judicial para obtener un mejor justiprecio?
El Jurado Provincial de Expropiación es el órgano tasador oficial que determinará la cantidad definitiva que se nos pagará por los bienes objeto de expropiación en vía administrativa. Para ello tendrá en cuenta ambas hojas de aprecio, tanto la del expropiado como la de la administración. Si bien es cierto que dicho Jurado está compuesto en su mayor parte por personas que dependen de la administración, la objetividad de este órgano normalmente hace que se presente un justiprecio superior a lo ofertado inicialmente, pero algo inferior al que se obtendría en vía judicial.
Puesto que en la vía Judicial el Tribunal Contencioso Administrativo parte del hecho de que la valoración del Jurado Provincial es la correcta, será la defensa del expropiado la que deba demostrar que el Jurado ha errado en su valoración. Por lo tanto, decidir si se acude o no a la vía judicial no es una cuestión insignificante y tendremos que evaluar si la cantidad establecida por el Jurado Provincial cumple relativamente nuestras expectativas y si la base técnica y jurídica de la cual disponemos para conseguir un mayor Justiprecio en vía Judicial es suficiente para conseguir nuestras pretensiones.
Por lo tanto entendemos que será necesario valorar uno a uno el caso concreto y sus posibilidades, pero también la ubicación de la expropiación, ya que por desgracia los Tribunales no son homogéneos en todo el territorio nacional, es decir, que según donde se ubique el terreno usted tendrá más posibilidades o menos de conseguir un mayor justiprecio, siendo el más favorable el TSJ de Madrid o Murcia y en el extremo opuesto se sitúa el TSJ de Andalucía que no suele superar el 25% de incremento de los últimos asuntos.
¿Cómo es un informe de tasación para una expropiación? ¿Puedo hacer yo mismo la hoja de aprecio?
El primer paso para la defensa del justiprecio es el informe de tasación. El mismo deberá ser redactado por técnico competente dependiendo del tipo de informe (Arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero agrónomo o agrícola y economista). Le aclaramos de ante mano que el informe de tasación que en su día pudo hacer para la compra de la finca como garantía hipotecaria no le servirá para la expropiación ya que la metodología y conceptos son totalmente diferentes.
Para la correcta realización del informe de tasación y la elaboración de la hoja de aprecio se ha de tener en cuenta la legislación específica para las expropiaciones, así como la metodología de valoración a aplicar según la Ley del Suelo 8/2007, el cálculo de valoración en base a las rentas actuales o potenciales y una serie de conceptos por los que el técnico tasador debe ser un especialista en esta materia dada la gran importancia del mismo.
¿Puedo hacer yo mismo la hoja de aprecio?
Una vez que usted disponga de un informe de tasación debidamente fundamentado tendrá resuelto un 40% de la valoración de la expropiación. Otro 40% lo resolverá una vez finalizada y presentada la Hoja de aprecio y el 20% restante cuando plantee las alegaciones a la Hoja de Aprecio presentada por la administración.
Si usted desconoce la legislación sobre expropiaciones así como la jurisprudencia a aplicar en casos concretos le desaconsejamos por completo que realice usted mismo la Hoja de aprecio. Este consejo se lo damos básicamente por un problema: cuando un expropiado presenta una hoja de aprecio hecha por él mismo sin la ayuda de un especialista con la intención de probar si la administración le da lo que solicita y con la esperanza de que con posterioridad si no es así ya lo solucionará o mejorará un abogado, está totalmente equivocado.
No piense que nuestra intención es alarmarle ni persuadirle para que usted contrate un servicio innecesario. Siempre que le aconsejamos que consulte con un especialista es por una realidad jurídica recogida en el Art 34 de la LEF así como en la extensa Jurisprudencia del TS sala de lo Contencioso Administrativo.
"Si a lo largo del proceso expropiatorio usted por error u omisión se equivocara en los conceptos o cantidades a reclamar en su Hoja de Aprecio, sepa que no habrá marcha atrás y no existiría posibilidad ninguna de solucionar ese fallo, puesto que la administración una vez presentada la Hoja de Aprecio entiende su valoración como un “acto propio” y “vinculante” que impide que pueda reclamarse con posterioridad incluso en recurso de reposición, sobre lo que usted pida es sobre lo que se le dará, nunca más de lo que exponga en la Hoja de Aprecio"
Tengo un suelo urbanizable y me lo quieren pagar como rústico, ¿pueden hacerlo?
Con la nueva Ley del suelo 8/2007, de 28 de Mayo y aplicable desde el 1 de Julio de 2007 se establece una metodología de valoración para las expropiaciones que perjudica principalmente a los propietarios de suelos urbanizables, ya que desvincula la valoración del suelo de su clasificación urbanística y valora exclusivamente de dos formas: Como suelo urbanizado o como suelo rural.
Es decir, con la nueva normativa sólo se permite valorar el suelo urbanizado cuando el mismo haya sido transformado, cumpla con los deberes y cargas correspondientes y además se haya producido la recepción de la urbanización. Resumiendo; prácticamente tiene que ser suelo urbano directo. Ahora mismo el suelo urbanizable programado e incluso urbano no consolidado puede ser expropiado como suelo rural, no se puede valorar la edificabilidad reconocida por un PGOU aprobado y vigente.
Esta situación crea injusticias tan sencillas como el hecho de que si a su vecino cercano por cuestión de escasos metros no le expropian al no pasar la carretera por su finca, él podrá disfrutar ese suelo como urbanizable al estar recogido en el PGOU, mientras que a usted si ha tenido la “suerte” de que le expropien por el bien común de todos la administración le pagará el suelo como rústico.
Dicho esto, le recomendamos que no desespere y nos consulte, porque aún puede que tenga posibilidades de que le valoren ese suelo como urbanizable y no como rústico en caso de expropiación.
La DT3ª de la Ley 8/2007 establece que, si a la entrada en vigor de esta Ley, el suelo a valorar ya formaba parte del suelo urbanizable incluido en el planeamiento y además se habían establecido las condiciones para su desarrollo sin vencer los plazos para la ejecución del planeamiento o habiendo vencido dichos plazos por causa imputable a la administración o a terceros, la metodología de valoración será la establecida conforme a la Ley 6/1998.
Por lo tanto, si cree que esta puede ser su situación y la administración está dispuesta a pagarle un suelo urbanizable como suelo rústico, no dude en ponerse en contacto con nosotros y exponernos su caso para que le ayudemos.
